Идея №386: Бизнес на субаренде квартир

Субаренда квартир – это метод заработать на недвижимости, не вкладывая крупных средств. Посуточная аренда пользуется популярностью у туристов и командировочных, ведь проживание в съемной квартире обходится гораздо дешевле, чем в гостинице. А предприниматель на посуточной аренде может заработать в несколько раз больше, чем на долгосрочной. 

Субаренда квартир – это сделка, где арендатор передает в пользование третьим лицам жилую площадь на небольшой период времени. Пересдача может происходить на долгосрочной основе или посуточно. Гораздо реже сдают квартиру на несколько часов, но и такая практика есть, особенно в курортных городах.   

Суть бизнеса заключается в том, что при полной заполненности на посуточной аренде можно заработать в среднем в три раза больше по сравнению с долгосрочной, в некоторых городах – в 5 раз больше. Чтобы бизнес на посуточной субаренде приносил доход, важно все тщательно просчитать, правильно выбрать квартиру и  постоянно искать клиентов. Альтернатива – нанять управляющего. 

Многие хозяева собственности предпочитают сдавать квартиру на длительный срок и приходить лишь раз в месяц за оплатой.. Если у собственника есть постоянная работа или свой бизнес, то нет времени на сдачу квартиры посуточно. Арендодателя даже не привлекает больший размер прибыли от краткосрочной аренды. 

Преимущества субаренды:

• минимальные финансовые вложения;
• высокий спрос на посуточную аренду, особенно в мегаполисах;
• быстрый возврат вложенных средств, порой после месяца работы;
• от предпринимателя не требуется особых знаний и навыков в этой сфере.

Читайте также, как заработать на ремонте квартир. 

Бизнес на субаренде можно начать без крупных вложений: не нужно покупать квартиру за свои деньги или брать в ипотеку. Вам потребуется небольшая сумма, чтобы взять квартиру в долгосрочную аренду. Этот стартовый капитал можно найти из разных источников:

• • Накопление. Чтобы собрать требуемую сумму, достаточно несколько месяцев откладывать от заработной платы.
  • Долг. Сумму в размере 70 – 160 тыс. руб. можно взять взаймы у знакомых или родственников. Близкие люди зачастую готовы помочь, не ставя четких сроков и не требуя процентов.
  • Кредит. На оформление потребительского кредита уйдет 1– 3 дня, и при этом банк не предъявляет к заемщику особых требований. Однако процент по кредиту высокий, и платить по кредиту нужно ежемесячно. 
  • Кредитная карта.Это удобный инструмент для получения денег. Льготный период по карте составляет от 50 до 120 дней. Но если не погасить кредит по истечении этого срока, то придется платить по процентам, которые выше на 5 – 15%, чем у потребительского кредита. Поэтому оформлять кредитную карту следует только в том случае, если есть уверенность в погашении кредита в срок. 
  • Инвестор. Привлечь инвестора непросто. Недостаточно рассказать об идее, потребуется составить бизнес-план, который должен быть привлекательным и легко читаемым. Его цель – убедить инвестора в успехе предприятия. 

Одним из факторов при поиске квартир для субаренды является местоположение. Наиболее популярные места – это центр города и район рядом с железнодорожным или автовокзалом. Если квартира расположена в спальном районе, то рядом должно быть метро или остановка общественного транспорта, а также  магазины и вся необходимая инфраструктура.

Не менее важный фактор – это состояние квартиры. Если квартира в ужасном состоянии, даже удобное размещение не компенсирует этот недостаток. Для субаренды лучше подойдут однокомнатные квартиры. Дорогой ремонт не обязателен, но важно, чтобы он был сделан не в советские времена, а хотя бы 2 – 3 года назад. В многоэтажном доме обязательно наличие работающего лифта.

Следует собрать информацию о соседях. Избегайте квартир с соседями, которые будут конфликтовать или постоянно приставать к квартирантам с расспросами.

Обратите внимание на наличие мебели и техники в квартире:

• шкаф;
• диван-кровать;
• стол и стулья;
• плита;
• холодильник;
• микроволновая печь;
• электрический чайник; 
• телевизор;
• интернет с Wi-Fi;
• стиральная машина;
• утюг и гладильная доска.

Понадобятся также бытовые принадлежности: постельное белье, посуда, чистящие и моющие средства.

В договорах по сдаче собственности в аренду зачастую есть пункт о запрете субаренды. Каждый съемщик самостоятельно решает, говорить или умолчать о своей цели сдавать квартиру посуточно. Однако хозяева со временем узнают об истинных намерениях, и тогда скандала не избежать. Собственник рассчитывает увидеть в квартире конкретных жильцов, о которых он составил собственное мнение, а в итоге чувствует себя обманутым. Кроме того, в случае возникновения проблем с жильцами вы не сможете обратиться в полицию, если у вас на руках не будет договора субаренды и договора аренды с прописанным там правом сдать недвижимость третьм лицам. Поэтому лучше сразу поставить хозяев в известность о своих планах.

Важно убедить арендодателя в серьезности ваших намерений, гарантировать сохранность мебели и техники, а также соблюдение чистоты.

Если квартира в плохом состоянии, и требуется косметический ремонт, то можно предложить собственнику сделать его самостоятельно, в счет арендной платы. В результате выигрывают обе стороны. Собственник получает ремонт в квартире за низкую стоимость, а арендатор квартиру со свежим ремонтом. 

Основные способы поиска клиентов для сдачи квартир: 

• объявления в газетах;
• реклама на вокзалах и аэропортах;
• объявления на остановках, подъездах;
• таргетированная и контекстная реклама;
• реклама в социальных сетях;
• объявления на сайтах: «Суточно-ру», «Букинг», «Эйр-би-эн-би», «Циан» и другие.

Объявления публикуются как бесплатно, так и платно. Одни ресурсы берут деньги за размещение объявлений. Другие берут комиссионные только в том случае, если через этот сайт жилец снял вашу квартиру.

После того, как вы нашли квартиру, заключили договор с собственником и разместили объявления, остается ждать звонков от клиентов.

В процессе общения с потенциальными квартиросъемщиками важно определить уровень ответственности и материального обеспечения. Не следует работать с нетрезвыми людьми или лицами, без российского гражданства. Внимательно оценивайте молодежь. Они часто снимают квартиру посуточно для проведения вечеринок. Легко представить, в каком состоянии будет квартира после мероприятия.

При заключении договора лучше взять залог. Это отсечет часть добросовестных клиентов, которые рассчитывают на абсолютное доверие, и стимулирует жильцов бережно обращаться с недвижимостью и всем имуществом.

Также целесообразно сделать снимок паспорта, чтобы при необходимости найти жильца.

После истечения срока аренды забирать ключи от квартиры нужно лично, при этом обязательно проверить исправность техники и состояние мебели.

При выборе квартиры для субаренды обращайте внимание на наличие мебели и техники для проживания, чтобы не пришлось покупать все самостоятельно. К обязательным относятся все расходы, которые пойдут на обустройство квартиры. 

В таблицах указаны приблизительные расходы. Сумма арендной платы зависит от нескольких факторов, в первую очередь – от города.

Обязательные расходы	Сумма (руб.)
Подушки, одеяло	1.500
Постельное белье, полотенца	2.500
Посуда	1.500
Моющие и чистящие средства	800
Чай, кофе и сахар	700
Итого	7.000

Помимо основных расходов, ежемесячно потребуется докупать средства гигиены, чай и кофе.

Ежемесячные расходы	Сумма (руб.)
Аренда	10.000
Коммунальные услуги	3.000
Реклама	3.000
Прочие расходы	1.000
Итого	17.000

Принимая квартиру после субарендаторов, важно проверить не только состояние мебели и техники, но и наличие постельного белья, полотенец и моющих средств. Некоторые квартиросъемщики считают, что если они заплатили за жилье, то могут забрать эти вещи с собой.

Субаренда квартир дает возможность заработать неплохие деньги. Но следует учитывать, что снимать квартиру будут не каждый день. В большинстве городов высокая зависимость от сезонности, особенно это отражается на курортных городах. С мая по сентябрь желающих снять квартиру в избытке, а в другое время года наступает затишье. Спрос на квартиры повышается в праздники и выходные дни. Чтобы квартира простаивала как можно меньше, важно продумать каналы рекламы. 

Расчет дохода:

Количество дней сдачи квартиры в месяц = 23

Стоимость однокомнатной квартиры в день = 2.000 руб.

Доход от субаренды в месяц = 23 х 2.000 = 46.000 руб.

Прибыль от субаренды в месяц = 46.000 – 17.000 = 29.000 руб.

Со временем, набравшись опыта, можно арендовать сразу несколько квартир. Работать с несколькими квартирами, которые находятся в разных районах города достаточно проблематично. Однако такой труд оправдывает себя, и значительно увеличивает доход. 

Читайте также. как открыть агентство недвижимости. 

Разберем, какие документы вам понадобятся, чтобы легально вести бизнес.

Нужно ли оформлять ИП?

Для занятия субарендой квартир можно оформиться в качестве ИП. Тогда предприниматель проходит обычную процедуру регистрации. Встает на учет в налоговом и пенсионном фондах, а также собирает пакет документов. При регистрации указывает код ОКВЭД 68.20.1. Для ИП вам потребуется бухгалтер. 

Но вы можете пойти другим путем. По закону, если в среднем в месяц вы зарабатываете не больше 200 тыс. руб., можно работать как самозанятое лицо. Зарегистрироваться как самозанятый можно онлайн на сайте ФНС или через онлайн-приложения крупных банков. Обратите внимание, что этот налоговый режим пока действует не во всех регионах. 

При регистрации как ИП применяется УСН со ставкой 6%, самозанятые при работе с физлицами платят налог 4 %.

Арендатор работает согласно статье 615 ГК РФ. Все договора субаренды основаны на договорах аренды с указанным там правом пересдачи квартиры третьим лицам в субаренду.

У бизнеса на субаренде, как и любого проекта с недвижимостью, есть свои риски: 

• бывает сложно получить согласие на субаренду от собственника;
• возможность внезапного расторжения договора аренды хозяином жилплощади;
• выезд субарендатора из квартиры без согласования;
• периоды простоя, к которым нужно быть готовым, и иметь в запасе средства для оплаты аренды;
• конфликты из-за шума с соседями, вплоть до вызова полиции;
• порча или кража жильцами имущества.

Рекомендации по бизнесу субаренды:

• Тщательно подбирайте объект для субаренды квартиры. Не каждое жилье подойдет для сдачи.
• Востребованность квартиры во многом зависит от местоположения. Не стоит снимать жилье на окраине, на него не будет спроса.
• Начинать бизнес по субаренде лучше со съема однокомнатных квартир. Они пользуются повышенным спросом на рынке субаренды. 
• Важно поддерживать чистоту в квартире. Для уборки помещения лучше нанять уборщицу.
• Обязательно берите залог с жильцов.
• Работайте только по предоплате.
• Делайте скидки постоянным клиентам.  

Несмотря на возможные подводные камни, такой бизнес очень востребован в некоторых городах и способен приносить стабильный высокий доход, а начать его можно без серьезных вложений. При желании бизне легко масштабировать, взяв в аренду сразу несколько квартир и наняв управляющего. 

Читайте также, как создать пассивный доход.