Как создать пассивный доход

Пассивным доходом называют гарантированную пенсию, которую может создать любой человек в любом возрасте. Если у вас есть пассивный доход, вы будете получать регулярный денежный поток независимо от того, работаете или нет. Создать его под силу любому человеку. Разберем, как и зачем это делать.

Большинство людей не задумывается о пенсии, хотя сделать это cтоит уже сегодня – независимо от возраста. Все знают, что по достижении определенного возраста получат определенную сумму денег от государства. Размер пенсии сложно рассчитать заранее, но для подавляющего большинства людей это совсем не большие деньги, которых не хватит на полноценную жизнь. Уже сейчас в Пенсионном фонде не хватает средств на то, чтобы покрыть текущие расходы. И ситуация будет усугубляться, потому что с каждым годом пенсионеров становится все больше.

Если бы мы находились в Норвегии, Дании, Швеции и других странах с хорошими пенсиями и крупными социальными льготами для пенсионеров, то могли бы спокойно прожить и на пенсию.

К сожалению, в России люди не могут позволить себе роскоши не создавать пассивный доход. Если у вас его нет, придется смириться с мыслью о том, что вам придется работать всю жизнь, до самой смерти: без этого вы просто не выживете.

Если пассивный доход нужен всем, почему так мало людей действуют в этом направлении? Вот основные причины:

• Нет денег. Некоторые считают, что пассивный доход могут создать лишь люди со сверхвысокими заработками. Но есть стратегии, позволяющие создать денежный поток с минимальным капиталом или даже не используя собственные средства. Еще один возможный вариант – долги и кредиты.
• Неудачный опыт. Вы уже теряли деньги в попытке их преумножить.
  Нет времени. Обычно это причина для людей, имеющих деньги (чаще всего – бизнесменов), но нет времени заниматься чем-то еще. Но при наличии денег достаточно один раз выбрать инвестиционный инструмент, вложить деньги и начать получать пассивный доход.
• Человек является «диванным экспертом». У таких людей есть ощущение, что они уже и так знают все об инвестировании, потому что они что-то читали и где-то слышали, но не действовали и не знают нюансов.

Многие не создают пассивный доход, потому что живут одним днем и не слишком задумываются о будущем. Часть людей останавливает страх – страх что-то делать (хотя на самом деле самое страшно – это ничего не делать). Это главные причины, по которым у вас сегодня еще нет пассивного дохода.

Первый этап, как создать пассивный доход – постановка целей. Если вы хотите настроить себе пассивный доход, напишите на листе бумаги:

• какая сумма вам нужна ежемесячно;
• какой срок вы готовы потратить на накопление;
• где и как вы будете жить, чем заниматься, если получите эту сумму, и вам больше не понадобится каждый день ходить на работу. Здесь нужно указать географическое положение (страна, город), тип жилья (дом, квартира), ваши занятия, путешествия, хобби и т.д.

Еще один важный момент – необходимо создать себе правильное окружение. Вы не можете быть экспертом во всех областях. Есть люди, которые разбираются в акциях/московской недвижимости/привлечении инвестиций и других аспектах. Ваша цель – сделать так, чтобы эти люди появились в вашем окружении.

Чтобы создать пассивный доход, нужно найти деньги для инвестирования и совершить правильную последовательность действий. Например, вы можете использовать кэшбеки и вкладывать их в ценные бумаги. Таким образом вы будете получать пассивный доход буквально из воздуха, не вкладывая «живых» денег.

Есть пять основных видов пассивного дохода. Любая стратегия, которую вы выберете, будет относиться к одному из них.

Депозит в банке

Вы кладете деньги на депозит в банке и получаете фиксированный доход. Но если вы снимете вклад раньше срока, то потеряете проценты. Как правило, депозиты на срок меньше года имеют процентную ставку ниже, чем уровень инфляции. Поэтому такая стратегия не слишком подходит для накопления: в лучшем случае вы просто спасете свой вклад от обесценивания.

Вклады в России застрахованы АСВ (Агентством страхования вкладов) в пределах 1,4 млн. рублей на одного вкладчика в одном банке. Но на счетах российских банков в 2019 году хранится 28 триллионов рублей, а на счетах АСВ никогда не было больше 100 миллиардов рублей, то есть менее 1% от общего объема депозитов. При этом АСВ уже выплатили 2 триллиона рублей на санацию банков. Эти деньги они взяли в кредит в Центробанке. Фактически сохранность депозитов гарантирует компания, которая сама должна денег, и которой эти деньги нечем возвращать.

Дивидендный доход (акции)

Вы можете получать доход в виде дивидендов от акций, облигаций или других ценных бумаг. Компании привлекают финансирование за счет продажи этих бумаг и потом делят свою прибыль с их владельцами.

Но этот способ также имеет свои недостатки: прибыль не гарантирована, компания может оказаться убыточной. На старте большинство даже успешных компаний не платят дивиденды. Все зависит от того, в какой период деятельности компании вы покупаете ее акции. Вполне возможно, что пассивного дохода вы не получите, тем более сразу.

Еще одна опасность – в возможности начала очередного спада. Начиная со второй мировой войны сейчас, в 2019 году – самый длительный период без кризисов. При этом общий рост экономики составляет всего 2,3%. А поскольку экономика развивается циклично, за этим ростом последует новый спад и кризис. В этой ситуации акции крупных компаний могут вести себя по-разному, но, вероятно, сейчас не лучшее время, чтобы формировать портфель акций.

Займы

Займы – это когда вы даете деньги кому-либо под проценты. Они делятся на займы, обеспеченные залогом, и не обеспеченные. По виду залога различают:

• под залог недвижимости;
• под контракт (в случае с госзакупками);
• по пополнению оборотных средств (которые обеспечены самим бизнесом).

Главная проблема с займами – в том, что их порой бывает сложно вернуть. Поэтому желательно работать с займами, имеющими ликвидное обеспечение.

Займы – это риск. И ключевой фактор здесь – ваши знание и ваше понимание ситуации. Перед тем, как дать деньги, нужно проверить, может ли этот человек или эта компания вернуть долг. Если сделать все грамотно, можно значительно снизить риск невозврата. Рынок прямого (р2р) кредитования активно развивается во всем мире, в том числе в России. Сейчас есть компании, способные мгновенно оценить платежеспособность заемщика на основе анализа его данных (телефон, соцсети и т.д), причем процент невозврата у них гораздо ниже, чем у банков.

Облигационный доход

Облигация – разновидность займа. Когда компании нужны деньги на развитие, она выпускает облигации и выплачивает их владельцам купонный доход, а само тело кредита выплачивается в конце. В отличие от акций, размер дохода здесь, как правило, фиксированный. В случае банкротства в первую очередь деньги должны получить кредиторы, потом акционеры, то есть займы имеют приоритет для возврата.

Есть облигации федерального займа, с помощью которых МинФин занимает деньги на фондовом рынке. Зайти в ОФЗ можно с суммы в 1000 рублей. Эти облигации обычно выпускаются на срок 3 года и имеют преимущества:

• Надежность. Покупая такие облигации, вы фактически покупаете долг государства. Облигации федерального займа выпускает МинФин. Государство гарантирует, что вернет вам деньги. в любой момент, и заплатит указанный процент.
• Доход с ОФЗ сейчас не облагается налогом.
• Вы не теряете деньги в случае досрочной продажи. В таком случае вы получите и купонных доход, и само тело кредита. В этом – преимущество ОФЗ перед банковскими депозитами. Возможны исключения в первый год владения ОФЗ. Если вы продаете облигации в первый год, получаете только тело кредита, начиная со второго года инвестору начисляется также купонный доход. Но выгоднее всего держать ОФЗ весь срок, поскольку процентная ставка каждый год увеличивается.
• Можно получить доходность до 21% годовых за счет возврата НДФЛ 13% от государства, то есть 7-8% гарантированная доходность по ОФЗ (конкретные условия зависят от даты выпуска) и 13% возврат с НДФЛ. Этот подходит для людей, которые работают официально и имеют доход, с которого отчисляется налог. Максимум в год можно вернуть 52 000 рублей. Для этого нужно купить облигации через ИИС – индивидуальный инвестиционный счет, который можно открыть онлайн, например, в Сбербанке.

Минусы облигаций:

• очень маленький купонный доход. Чтобы получать 500 000 рублей ежемесячно, вам нужно иметь капитал в 240 000 000 рублей. С небольших сумм купонный доход тоже будет совсем небольшим;
• доход не ежемесячный, что тоже не совсем удобно.

Поэтому большинство инвесторов не использует эту стратегию как основную. Она подходит для тех, у кого есть очень большие сбережения, которые они ни при каких обстоятельствах не готовы потерять, при этом нет времени изучать и пробовать другие способы инвестирования (например, искать и покупать квартиры под сдачу). В таком случае можно просто вложить деньги в ОФЗ, потратив на это 10-15 минут своего времени, и получать пассивный доход. Остальные инвесторы могут вложить в облигации федерального займа для части своих сбережений.

Арендный доход

Арендный доход имеет преимущества:

• деньги приходят ежемесячно;
• недвижимость – ликвидный и надежный объект.

Недостатки:

• нужно выделить время для запуска и управления;
• нужно в этом немного разбираться.

Аренда позволяет получать доход, близкий к пассивному. Какие бы стратегии вы ни рассматривали, их можно разложить на четыре компонента:

• Актив – что именно сдавать в аренду (от театральных костюмов и реквизита до многоэтажных зданий).
• Источник финансирования (свои деньги или заемные). Как правило, кредитное плечо помогает увеличить доходность. Важно иметь нужные навыки (как взять ипотеку, как сбить цены и т.д.).
• Запуск актива. Подготовка актива к тому, чтобы его можно было сдать. Здесь важно сделать лучше, чем среднее предложение на рынке. Очень помогают штурмовые конструкции, такие как раздел большого объекта на малые.
• Монетизация и управление. Здесь важно включить инвесторское мышление, предложить доп. услуги и получить максимум прибыли.

Есть разные виды объектов, которые можно сдавать в аренду. Это могут быть жилые, коммерческие помещения или даже сайты.

Разберем основные разновидности активов для получения пассивного дохода в этой нише.

Аренда зданий

Хорошо работает не только в Москве, но и в регионах. Например, офисное здание в Липецке может давать 105% годовых.

Кейс. Офисное помещение в Липецке площадью 8 кв. метров.

Это помещение купили почти без использования собственных средств. Найти такое помещение не сложно, поскольку сейчас много таких объектов, и не все знают, как их сдавать.

• Стоимость аренды – 5 000 рублей.
• Объект пересдается за 5 900 рублей в месяц.
• Дополнительные расходы при запуске (покупка мебели) – 15 000 рублей.
• Доп. услуга – продажа юридического адреса.
• Общая выручка – 15 800 в год при стартовых инвестициях 15 000 в год (на покупку мебели) Доходность 105%.

Перед запуском провели предпродажную подготовку (хоум стейджинг): сдавали не голые стены, а минимальный набор мебели (включая микроволновку и холодильник, доска).

При этом используются штурмовые стратегии:

• Субаренда. Не нужно тратить свои деньги на покупку объекта;
• Придание объекту ценности за счет покупки мебели;
• Дополнительные услуги, такие как бесплатный интернет.

Это пример маленького помещения с небольшой суммой дополнительного дохода, но такую стратегию легко масштабировать. Можно снимать огромные помещения и пересдавать их супермаркетам и гипермаркетам, а оставшуюся площадь – мелким арендаторам.

Доходные гаражи

Доходные гаражи можно сдавать водителям с автомобилями, гаражным предпринимателям или под склады. Сюда можно войти с минимальным личным капиталом или даже без него.

Кейс – гараж в Подмосковье:

• Объект – гараж;
• Стратегия – покупка за личные деньги или в кредит;
• Доп. оборудование – отсутствует;
• Стоимость гаража в Подмосковье – 100 000 рублей;
• Небольшие доп.расходы – около 8 000 рублей;
• Стоимость аренды – 5000 рублей.

При использовании заемных средств можно получить доходность 275% годовых. А когда будет погашено тело кредита, эта цифра еще вырастет. С одного гаража доход будет небольшим, но если купить и сдать 100-150 гаражей, можно получить значительный денежный поток.

Первое правило по любому объекту – не покупать, пока не протестировали. Для этого нужно разместить объявление и измерить количество звонков. Если спрос есть, реально купить гараж и сдать его в тот же день. Плюс в том, что такие объекты стоят не дорого, и их, как правило, легко сдать.

Доходные квартиры

Такие объекты реально купить с минимальным личным капиталом, используя кредитное плечо (ипотеку). Часто можно инвестировать вообще без собственных денег.

Если делать все грамотно и по стратегии, запуск доходной квартиры не потребует больших усилий. Получить ипотеку можно с помощью брокера, для ремонта есть бригады, которые сделают все «под ключ». Также есть компании, которые помогут вам сдать эти объекты. От инвестора требуется определенное участие на этапе покупки и запуска, а также понимание механизма выбора и сдачи таких объектов. Самое сложное – это начать. Кроме того, квартиры в случае необходимости легко продать. Если все сделать грамотно, от старта до запуска и получения денежного потока пройдет не более 3-4 недель.

Суть стратегии доходных квартир – в разделении большого объекта на несколько маленьких. Однокомнатную квартиру реально превратить в 2 студии и так увеличить денежный поток с каждого квадратного метра в 1,5 – 2 раза.

Кейс: квартира в Подмосковье:

• площадь 75 кв. метров;
• цена покупки – 5 608 000 рублей;
• первый взнос – 20%;
• платеж по ипотеке – 38 000 рублей;
• дом сдан, до метро 20 минут, без ремонта;
• 4 студии от 12 до 22 кв. метров;
• стратегия – посуточная аренда;
• затраты на перепланировку и ремонт – 1 050 000 рублей;
• загруженность – на 90%;
• средняя стоимость – 1 100 рублей в сутки с одной студии;
• чистый доход 42 000 рублей (за вычетом ипотечных платежей и комиссии управляющих)

Советы для реализации этой стратегии:

• не брать дом в ЖК (много похожих домов и огромное количество квартир создают конкуренцию);
• не совмещать посуточную и долгосрочную аренду;
• не делать общих коридоров;
• не делать слишком маленькие студии без санузла, без окна;
• размещать «мокрые точки» над нежилыми зонами (это ограничение не касается квартир на первом этаже). Это также не касается апартаментов (но там есть свои нюансы: невозможность прописки, чуть больше налоги).

Доходные сайты

С доходных сайтов можно получать деньги ежемесячно и даже ежедневно, причем в валюте. Такой бизнес абсолютно мобилен, а ваши работодатели очень надежны – это Google и Yandex, а также крупные рекламодатели. В эту нишу можно войти на небольшие суммы денег, и еще доходные сайты при необходимости легко продать: это проще и быстрее, чем продать квартиру.

Кейс – сайт за 750 000 рублей (в процессе торга цена сбита за 100 000 рублей):

• Настройка – 5 000 рублей.
• На момент покупки сайт приносил 23 000 рублей в месяц.
• 10% – затраты на контент.
• Доход за 10 месяцев – 596 000 от Google и 580 000 от Яндекс.
• Еще 70% от этой суммы принесли партнерские программы.
• Итоговый доход с одного сайта – 2 миллиона рублей за 10 месяцев.
• Чистая доходность 107% годовых.

Стоимость таких сайтов – выручка за период от 20 до 36 месяцев работы. Сейчас такой сайт стоит 2,4 млн рублей. Окупаемость наступает в пределах 1 года. Денежный поток с каждым месяцем увеличивается, и стоимость самого актива растет.

Это пример топового сайта. Средняя доходность группы сайтов может быть от 30 до 60% годовых в валюте, что очень неплохо. Если у вас несколько сайтов, хорошо работает такая стратегия:

• Распределение прибыли и рисков между несколькими проектами. Не нужно вкладывать крупную сумму в один проект и рисковать, если он не «выстрелит». Обычно из 10 сайтов два оказываются в ТОПе, два не оправдывают ожиданий, остальные держатся на среднем уровне.
• Не нужно впадать в другую крайность и делать слишком большое количество проектов. Лучше сосредоточиться на том, чтобы вывести сайт в ТОП-3.
• Если у вас несколько сайтов, логично создать штат сотрудников, чтобы не искать их на фрилансе (редакторы, SEO-специалисты, IT-специалисты и т.д).
• Реинвестирование прибыли и развитие проекта как бизнеса.

Доходные дома

Стратегия доходного дома похожа на стратегию доходной квартиры, только масштаб объекта больше, соответственно больше студий и выше прибыль. Вы берете дом, делите на студии и сдаете в долговременную или посуточную аренду. Другой вариант – сделать гостиницу, но это уже бизнес, а не пассивные инвестиции.

Преимущества:

• Вход – от 500 000 рублей. Есть кейсы совсем без денег, когда объект покупается полностью за заемные средства и с превышением стоимости, которое закладывается на ремонт.
• В одной локации – от 15 до 25 квартир. Управление и заселение обходится дешевле.
• Можно получить сразу большой денежный поток.
• Нет проблем с соседями.
• Можно решить свой жилищный вопрос, выделив себе квартиру в этом доме.
• Можно рефинансировать ипотеку.
• Дешевый квадратный метр (по сравнению с квартирой).

Кейс – доходный дом в Домодедово:

• Стоимость кв.метра при покупке – 32 000 рублей.
• Ипотека на 17 000 000 рублей, дополнительный кредит на 2 000 000 рублей.
• Личный капитал – 3 000 000 рублей.
• 25 студий, из них 24 под сдачу.
• Процесс заселения – около 6 месяцев.
• Средняя выручка – 450 000 рублей в месяц.
• Ипотека (после рефинансирования и снижения суммы страховки) – 194 000 рублей.
• Коммунальные платежи – 50 000 рублей.
• Уборка – 10 000 рублей + небольшие непредвиденные расходы.
• Налог 4,5% (один владелец – ИП с УСН 6%, самозанятый в Подмосковье 3%).
• Чистый доход – 134 000 рублей.

Какие ошибки были допущены при запуске:

• Слишком затянут срок заселения.
• Переплата за ремонт 2 000 000 рублей из-за неправильного выбора подрядчика.
• Есть ошибки в планировке.
• Доп.взыскания по задолженности за газ от прошлых хозяев 130 000 рублей.

Плюсы стратегии:

• Минимум 100 000 рублей ежемесячно, которые можно использовать для других инвестиций.
• Ипотека закончится, а дом останется.
• Можно закрыть свой жилищный вопрос и жить на природе.
• Возможность выйти из крысиных бегов за одну сделку.

Главный совет начинающему инвестору – перестать бояться и начать действовать. Все проблемы, которые в теории кажутся неразрешимыми, на практике решаются достаточно просто. Лучше действовать по стратегии и пользоваться чужим опытом, чем совершать собственные ошибки.

Также очень важно создавать правильное окружение. Иногда один правильный совет может сэкономить несколько миллионов рублей. Размер инвестиций – не главное: многие стратегии позволяют стартовать буквально с нуля и использовать кредитное плечо. Главное – ваше желание и продуманный план действий. Выбирайте подходящую себе стратегию, чтобы вырваться из крысиных бегов и получать стабильный пассивный доход, который позволит вам достойно жить и не беспокоиться о будущем независимо от того, работаете вы или нет.