Идея №388. Как открыть управляющую компанию

Собственники многоквартирных домов (МКД) имеют право выбора организации, решающей их жилищные проблемы между Управляющей компанией (УК) и Товариществом собственников жилья (ТСЖ). УК считается более востребованной организационно-правовой формой управления МКД. Управляющая компания – посредник между коммунальными организациями и потребителями их услуг. В нашей стране работает свыше 35 тысяч УК: этот бизнес можно отнести к категории «вечных». Рассмотрим, как открыть собственную управляющую компанию. 

УК – юридическое лицо, созданное с целью оказания коммунальных услуг собственникам жилья. Оно должно быть гарантом должного технического и санитарного состояния МКД. В обязанности УК входит оказание коммунальных услуг, выполнение капитального ремонта и текущего обслуживания помещений общего пользования в доме, а также поддержание порядка на придомовых территориях.

В новых домах УК назначается застройщиком, но затем жильцам МКД предоставляется право выбора: в случае ненадлежащего выполнения обязанностей управляющей компанией они имеют право на расторжение контракта с этой организацией и выбор новой компании. УК собирает с жильцов коммунальные платежи, которые затем перечисляются энергоснабжающим организациям (Водоканалу, Теплосети и т. д.). Важно, что сама компания не устанавливает тарифы на коммунальные услуги и не влияет на них. Важнейшей проблемой УК является борьба с задолженностями жильцов МКД по ЖКХ, так как далеко не все жильцы являются добросовестными плательщиками. 

Кроме сбора платежей, УК берет оплату с жильцов за выполнение собственных обязанностей и зарабатывает дополнительно на сдаче в аренду нежилых помещений и место под рекламу, на ремонте квартир и дополнительных услугах (автостоянка, консьержи и прочее).

Основная цель создания УК – создание для жильцов должных условий для жизни в соответствии с законодательством. Организация предоставляет услуги по:

• проведению уборки в подъездах;
• уборке территорий рядом с МКД;
• чистке канализационных систем;
• поддержанию исправности осветительных систем;
• содержанию фасадов зданий в должном состоянии;
• благоустройству и озеленению территорий вокруг МКД;
• контролю исправности работы лифтов;
• очистке крыш от снега и сосулек в зимнее время;
• подготовке МКД к зимнему сезону;
• вывозу коммунальных отходов;
• поддержанию работоспособности коммунальных сетей;
• контролю за эксплуатацией общедомовых приборов учёта;
• проведению дезинфекционных мероприятий;
• систематическому осмотру имущества общего пользования.

УК – организатор капитальных и текущих ремонтных работ; она несёт ответственность за их выполнение.

Под руководством УК ремонтируется кровля, реконструируются общие участки отопительных систем, сетей водоснабжения, газопроводов и электричества, проводится герметизация стыков в стенах зданий, покраска фасадов, осуществляется замена стекол в подъездах и ремонт оконных рам, ведутся малярные и штукатурные работы в подъездах. 

Организационная деятельность УК состоит из: 

• сбора жилищно-коммунальных платежей;
• проведения взаиморасчётов с поставщиками услуг;
• ведения учёта жильцов;
• взысканию задолженностей за ЖКХ, судебных претензий и начисления пени;
• взаимодействия с поставщиками энергоресурсов;
• хранения инженерно-технической документации МКД;
• выявления незаконных подключений электроэнергии;
• проведения собраний жильцов;
• доведения до жителей информации об изменениях в тарифах;
• оформлений всевозможных регистраций.

В случае коммунальной аварии (к примеру, прорыву водопровода) по вине УК, она обязана произвести ремонт за счёт собственных средств и возместить причинённый ущерб, в противном случае жильцы имеют право обратиться за судебной защитой.

Права управляющей компании:

• предоставлять информацию в надзорные органы о незаконных перепланировках;
• информировать уполномоченные органы о фактах использования общедомовой собственности не по назначению;
• отключать коммунальные услуги в случае неуплаты;
• использовать резервные фонды для погашения долгов организациям, которые занимаются энергоснабжением или проведением ремонтных работ;
• проводить периодическую проверку достоверности показаний учётных приборов и вносить изменения в платёжные квитанции.

Для создания УК необходимо:

• составление детального бизнес-плана самостоятельно или при помощи специализированной организации; 
• регистрации фирмы;
• прохождение аттестации на знание жилищного законодательства РФ и прочих аспектов деятельности ЖКХ;
• получение лицензии на работу УК;
• поиск и оборудование помещений;
• закупка оборудования и подбор персонала;
• создание официального сайта организации, внесение сведений в ГИС ЖКХ;
• приёмка в управление МКД;
• подписание договоров с собственниками квартир;
• заключение договоров с организациями, которые осуществляют поставку энергоресурсов. 

Перед началом работы УК необходимо получение лицензии. Соответствующая заявка принимается территориальным отделением Госжилнадзора. Жилищная комиссия обрабатывает ее и выносит решение. Перед подачей документации директор УК обязан сдать экзамен. Аттестация проводится в форме электронных тестов. Из двухсот вопросов программа выбирает сто. Необходимо дать правильные ответы на 86 % вопросов. Результаты тестов проверяются 5 дней.

В случае неудачи на экзамене допускается пересдача с неограниченным количеством попыток. В случае успешной сдачи предоставляется аттестат, который действителен на протяжении 5 лет. 

Требования к управляющей компании:

• Регистрация на территории РФ;
• регистрация как ИП или юрлицо;
• среди учредителей УК не должно быть иностранцев;
• название фирмы должно быть уникальным;
• руководители не должны иметь судимостей по экономическим преступлениям;
• у руководителей УК не должно быть профессиональных дисквалификаций;
• необходимо заключение предварительных договоров с несколькими МКД;
• требуется оплата госпошлины в сумме 30 000 рублей.

Сдать пакет документации в Госжилнадзор можно лично или через интернет. В него должны входить:

• справка о регистрации в качестве юридического лица;
• справка об отсутствии судимости и уголовного преследования;
• приказ о назначении соискателя директором УК;
• копия полученного аттестата;
• перечень МКД, которые находятся в ведомстве УК;
• квитанция об оплате госпошлины;
• список СМИ и сайтов, на которых размещены сведения об УК (туда должен входить ГИС ЖСК).

Пакет документации предварительно рассматривается в течение 3 дней. В случае внесения изменений нужно доплатить 5 000 рублей. Срок вынесения окончательного решения – 45 дней. В этот период жилищная комиссия проверяет документацию и делает выводы. На их основании лицензионная комиссия принимает решение.

Если комиссия увидит расхождения данных или недостоверную информацию, то вынесет отрицательное решение.

Читайте также, как заработать на субаренде квартир.   

Правильный выбор организационной формы – принципиальный момент при создании УК. Это может быть общество с ограниченной ответственностью (предпочтительный вариант), акционерное общество, муниципальное унитарное предприятие и т. д.

Для прохождения регистрации в налоговую инспекцию необходимо предоставить следующий пакет документов:

• заявление по форме №Р11001;
• учредительные документы;
• арендный договор;
• банковская квитанция.

Заявление должно содержать коды ОКВЭД в соответствии с которыми УК планирует осуществлять свою деятельность – 68.32, 69.10, 81.10, 81.21, 82.11.

Нужно выбрать систему налогообложения: общая, упрощённая система или единый налог на вменённый доход. Перед постановкой на учёт необходимо подать пакет документации для Пенсионного фонда, для Фонда социального страхования и статистических органов. Также требуется открытие накопительных и расчётных счетов. На накопительном счёте должна лежать сумма, которая составляет свыше 50 % уставного капитала. Эта документация оформляется в течение 15 – 30 дней.   

Для осуществления производственной деятельности УК необходимо помещение. Оно должно быть арендовано в непосредственной близости от объектов обслуживания. Рекомендуемый размер офиса вместе с подсобными помещениями – 80 м2.  Кабинет должен быть оборудован мебелью, оргтехникой и телефоном, а в подсобках должны находиться  инструменты и расходные материалы. Ориентировочная сумма, которая требуется для организации работы УК = 10 000 000 рублей, большая часть из которых уйдёт на приобретение спецтехники. Точная сумма затрат определяется количеством обслуживаемых МКД. 

Не стоит экономить при приобретении спецтехники, даже несмотря на то, что бывшее в употреблении оборудование часто в 2 раза дешевле нового. На старую технику никто не предоставит гарантий, у нее высокий риск поломок.   

Штатное расписание персонала УК меняется в зависимости от размеров организации и числа обслуживаемых МКД. Число работников определяется общим количеством квартир на участке.

Штат УК, как правило состоит из директора, юриста, главного бухгалтера, делопроизводителя, экономиста, ведущего инженера, 2 диспетчеров, 2 электриков, 2 слесарей-сантехников, 10  уборщиц, 8 дворников, 5  разнорабочих (всего 35 чел.). Ежемесячная заработная плата директора составляет 50 тысяч рублей, юриста – 25, главного бухгалтера – 30, делопроизводителя – 20, экономиста – 20, ведущего инженера – 30, диспетчера – 20, электрика – 20, слесаря-сантехника – 20, уборщицы – 15, дворника – 15, разнорабочего – 18 (всего – 655 тысяч рублей в месяц).

При наборе персонала в УК в первую очередь, следует обращать внимание на квалификацию и степень ответственности претендентов.

Чтобы получить право на обслуживание дома, требуется выиграть конкурс. В начале необходимо найти инициативную группу жильцов и выяснить у них проблемы в обслуживании дома. На этом этапе важно убедить их в том, что они могут рассчитывать на поддержку новой УК. При этом есть 2 принципиальных момента – людей нельзя обманывать, а собственные возможности необходимо трезво оценивать. УК выбирается при помощи голосования на общем собрании жильцов МКД. Если всё сделано правильно, вы получите дом в управление. 

Создание подобного предприятия – дорогостоящий процесс. Большая часть капитала пойдет для закупку техники и оборудования. Приблизительные затраты на коммунальную технику составляют 15 миллионов рублей, на расходные материалы – 250 тысяч, на компьютеры и оргтехнику – 150, на ремонт помещения – 100, на мебель – 90, на инвентарь – 80, на спецодежду – 70, на рекламу – 60. на создание сайта – 50, на лицензирование – 30, на регистрацию – 10 (всего 15 890 000 рублей).

Важнейшей расходной статьёй будет приобретение коммунальной техники. Можно сильно снизить эти расходы и отказаться от покупки части техники, но в таком случае придётся часто прибегать к помощи подрядных организаций, которую необходимо оплачивать.

Основная статья ежемесячных расходов этих организаций –  выплата заработной платы для своих работников – в среднем это 655 тысяч рублей, затраты на расходные материалы – 150 тысяч рублей, на выплату налогов – 105 тысяч,  на аренду помещений – 80, на рекламные кампании – 30.  Всего – 1 070 000 рублей.  

Вопреки распространенному мнению, рентабельность УК находится на достаточно низком уровне – от 10 до 15 %. Для получения реальной прибыли в УК необходимо в УК необходимо обслуживать не менее 5 МКД. При добросовестном отношении к своей работе с одноим домом можно получать от жильцов положительные отзывы, которые помогут заключить договора в других МКД

Управляющая компания несет риски:

1. Просрочки коммунальных платежей. В соответствии со статистикой размер задолженностей по ЖКХ находится в пределах от 20 до 35 %. Часто эти долги взыскиваются в судебном порядке.
2. Нестыковки в тарифах. Если не все жильцы установили счётчики,  оплачиваются фиксированные тарифы, но поставщики услуг требуют оплату согласно показаниям общедомовых приборов учёта. Когда собранных средств по тарифам недостаточно, то УК оплачивает долг из своих денег.
3. Низкий уровень рентабельности. Тарифы на ЖКХ устанавливает государство. УК на этом ничего заработать не сможет. Но такая возможность у неё имеется при ремонтах и содержании жилья – здесь тарифы устанавливают местные власти.  
4. Высокий уровень аварийности на коммуникациях. Если в прошлые годы качество ремонта оставляло желать лучшего, то новой УК придётся затратить много усилий, чтобы хозяйство приобрело работоспособный вид. Деньги за капремонты УК получает не на свои счёта.
5. Высокая степень риска подачи жалоб во всев уровень конкуренции – в большинстве регионов все дома негласно разделены, так что получение права управления МКД является очень сложной задачей.
6. Недостаток технических средств – в таком случае УК вынуждена прибегать к услугам подрядных организаций.

Для создания УК необходимы значительные капитальные вложения, которые могут окупиться только через 2 – 3 года в случае грамотного управления МКД. Деятельность подобного рода подлежит лицензированию, а через каждые 5 лет директор обязан подтверждать собственную квалификацию. Чтобы получать доход, УК необходимо управлять несколькими объектами, грамотно вести бухгалтерскую и техническую документацию, а также самым тщательным образом отбирать персонал.

Читайте также, как открыть кладбище.